16.11.2015
Ипотека на строящееся жилье
Ипотекой всегда называлась выдача кредита под залог недвижимости. Но когда речь заходит об ипотеке на строящееся жилье, при котором залогом становится объект незавершенного строительства, то юридически получается, что кредит выдается под еще не существующий объект.
Это можно было бы назвать парадоксом, но юриспруденция и существует для того, чтобы справляться с подобными парадоксами. Если невозможно заложить несуществующий объект, то можно сделать залогом права на требования по договору инвестирования. Другими словами, на период строительства, залогодатель уступает свои права по этому договору. Но для полного обеспечения залога при передаче этих прав договор должен содержать подробное описание обязательств застройщика. А главным обязательством застройщика будет сдача объекта строительства в оговоренные сроки инвестору строительства. Кроме того, договор должен содержать пункт о том, что размер инвестиционного взноса не может быть изменен даже в том случае, если произойдет изменение проектной площади. Ну, и самым важным для банка будет пункт, в котором будет сказано, что оплата договора произведена за счет банковского кредита под залог этого самого строительства. На основании этого пункта впоследствии, когда строительство будет завершено, а объект будет проходить госрегистрацию, в Единый государственный реестр будет внесена запись о том, что данная недвижимость является залогом по ипотечному кредиту. Разумеется, вплоть до момента полного погашения кредита.
Возможно, вы знаете о том, что ипотека за рубежом обходится гораздо дешевле, процентные ставки там всего 3-5 процентов годовых. Почему же в России они никогда не снижаются до подобного уровня? Как ни странно, этому препятствует система налогового обложения. Кредитование по ставкам ниже 3/4 от ставки рефинансирования Центробанка в рублях просто невозможно. Впрочем, никакой банк и не предлагает ставку даже в размере самой ставки рефинансирования.
Впрочем, вернемся к ипотеке на строящееся жилье. У строящегося жилья есть как преимущества, так и существенные недостатки. К преимуществам относится, конечно, прежде всего более низкая стоимость, которая тем ниже, чем раньше вносятся деньги. Скажем, на стадии котлована вы приобретаете квартиру по самой дешевой цене. Впрочем, нет, не квартиру, а только права на нее. А в силу того, что застройщики часто нарушают заключенные договора, главным недостатком приобретения несуществующей квартиры становится риск. Именно поэтому до завершения строительства банк берет более высокие проценты. Именно поэтому, имея выбор, люди предпочтут вторичное жилье. С другой стороны, идея жить в новом доме тоже привлекательна. Кроме того, такое жилье изначально юридически “чистое”, то есть, никакой вероятности тяжб по его поводу с прежними владельцами быть просто не может.
В Москве кредит на строящееся жилье можно взять в Сбербанке, в ВТБ24 и других банках. Процентные ставки могут сильно разниться, равно как и размеры первоначального взноса, и срока кредитования, поэтому за более конкретной информацией лучше зайти на странички сайтов соответствующих банков.
Схожие материалы: